Il sistema fiscale italiano accoglie nel 2025 importanti aggiornamenti che incidono direttamente sulla compilazione del modello 730/2025, con particolare riferimento al trattamento dei redditi derivanti dagli affitti brevi. L’anno d’imposta 2024 segna infatti l’entrata in vigore delle nuove norme introdotte dalla Legge di Bilancio, che si riflettono per la prima volta nel modello dichiarativo. L’obiettivo è rafforzare la tracciabilità, assicurare equità fiscale e ridurre fenomeni elusivi.
Ma quali aliquote si applicano ai diversi immobili? Come devono essere gestiti i contratti conclusi tramite piattaforme digitali? In quali quadri va riportato il reddito in base alla tipologia del contratto o alla presenza di comproprietari? A queste e ad altre domande rispondono le istruzioni per una corretta compilazione.
In questo articolo:
- Tassazione degli affitti brevi nel modello 730/2025: aliquote e codici da utilizzare
- Intermediari e ritenute d’acconto: come si gestiscono nel modello 730/2025
- Redditi diversi, contestazioni e casi particolari nella dichiarazione
Tassazione degli affitti brevi nel modello 730/2025: aliquote e codici da utilizzare
Le locazioni brevi, disciplinate dall’art. 4 del D.L. 50/2017, comprendono i contratti di durata non superiore a 30 giorni relativi a immobili a uso abitativo, destinati in larga parte a finalità turistiche. È consentita l’erogazione di servizi accessori come pulizie e cambio biancheria, ma restano esclusi i contratti che prevedono prestazioni tipiche del settore alberghiero o para-alberghiero (colazioni, noleggio auto, guide turistiche).
Il regime della cedolare secca, confermato anche nel 2025, costituisce la forma di tassazione prevalente per questi redditi, in quanto sostitutiva di Irpef, addizionali e imposte di registro e bollo. A partire dal periodo d’imposta 2024 si applica tuttavia una doppia aliquota:
- 21% su un solo immobile, liberamente scelto dal contribuente;
- 26% su eventuali altri immobili concessi in locazione breve.
Nel modello 730/2025, i redditi devono essere riportati nel Quadro B (Redditi dei fabbricati). In colonna 11 va indicata l’opzione per la cedolare secca, mentre nella colonna 2 si utilizza:
- il codice 2 per locazione breve con aliquota al 21%;
- il codice 3 per locazione breve con aliquota al 26%.
Nel modello Redditi PF, si compila il quadro RB, barrando la casella 11 e inserendo il codice canone corrispondente nella casella 5. Le eventuali ritenute subite devono essere dichiarate nel quadro LC, utilizzando i dati presenti nella Certificazione Unica rilasciata dall’intermediario.
Intermediari e ritenute d’acconto: come si gestiscono nel modello 730/2025
Dal 1° gennaio 2023 è in vigore l’obbligo, per tutti gli intermediari, di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi tramite la propria piattaforma. Tali soggetti – come Airbnb o Booking – sono tenuti a:
- raccogliere e trasmettere codice fiscale, dati anagrafici e contrattuali del locatore;
- versare entro il 16 del mese successivo una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo, in qualità di sostituti d’imposta.
Queste ritenute confluiscono nella Certificazione unica, che alimenta automaticamente la dichiarazione precompilata dell’Agenzia. Il dato si riflette nel rigo F8 del 730/2025, come acconto d’imposta. Tuttavia, è responsabilità del contribuente stabilire quale immobile assoggettare all’aliquota del 21% e quali al 26%, con conseguente obbligo di versamento della differenza.
Nel rigo B12, colonna 3, deve inoltre essere riportato il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutti gli immobili concessi in locazione tramite intermediari. Tale codice deve essere esposto sull’immobile e dichiarato nella modulistica fiscale come misura di contrasto all’evasione.
Redditi diversi, cointestazioni e casi particolari nella dichiarazione
Non tutti i redditi da locazione breve vanno inseriti nel Quadro B. In presenza di sublocazione o comodato, se l’immobile è locato a terzi, il reddito va considerato come “diverso” ai sensi dell’art. 67 del Tuir. In questi casi, il contribuente deve utilizzare il quadro D, rigo D4 del modello 730/2025, indicando in colonna 2:
- il codice 1 per cedolare al 21%;
- il codice 2 per cedolare al 26%.
Un’attenzione particolare è richiesta in caso di immobili cointestati. Quando il contratto è intestato a un solo comproprietario, ma il reddito è di natura comune, la certificazione unica riporterà i dati del solo firmatario. Tuttavia, ogni comproprietario è tenuto a dichiarare la propria quota del canone percepito. Il contribuente dovrà quindi modificare la dichiarazione precompilata, correggendo il dato per riportare esclusivamente l’importo di propria competenza. Nel caso si opti per il regime ordinario, è possibile dedurre oneri accessori come spese condominiali. La cedolare secca, invece, si applica sul canone lordo, e non consente alcuna deduzione, elemento da considerare per una valutazione di convenienza.
