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Mutui subprime: cosa sono e come funzionano

Mutui subprime: cosa sono e come funzionano

I mutui subprime hanno riempito le pagine dei giornali durante la grande crisi del 2008 e per anni hanno rappresentato l’epicentro di possibili terremoti finanziari nei vari Paesi. Questa tipologia di mutuo ha fatto la propria comparsa negli anni ’90 ma si è diffusa in maniera massiccia con il nuovo millennio, surriscaldando il mercato immobiliare grazie alla possibilità di ottenere maggiore liquidità per l’acquisto di una casa. Ciò ha creato una gigantesca bolla finanziaria negli Stati Uniti, il cui scoppio ha determinato una crisi economica di livello mondiale. Gli effetti conseguenti si sono trascinati per molti anni, costringendo i governi e le Banche centrali di tutto il mondo a misure di stimolo fiscale e monetario per risollevare l’economia in difficoltà. Entriamo quindi nel dettaglio con una guida che spiega cosa sono i mutui subprime, quali sono le loro caratteristiche e quante tipologie ne esistono.

 

Mutuo: cos’è

Prima di addentrarci nell’argomento dei mutui subprime, è bene definire cosa sia un mutuo. L’articolo 1813 del codice civile definisce il mutuo come un contratto con il quale una parte (mutuante) si impegna a erogare una certa quantità di denaro a un’altra parte (mutuatario), la quale si impegna a restituire la stessa quantità erogata. Nella gran parte dei casi il mutuante è una banca, mentre il mutuatario è una persona che desidera comprare una casa. Nella fattispecie si parla di mutuo ipotecario, in quanto l’istituto di credito mette un’ipoteca sull’immobile nel caso il finanziamento non venga rimborsato secondo le scadenze indicate.

Il pagamento avviene a rate, sulla base di un piano di ammortamento che stabilisce per ogni scadenza la quota di capitale e gli interessi che il mutuatario deve versare al mutuante. Oltre agli interessi, stabiliti a un tasso che può essere fisso o variabile, il mutuatario dovrà sostenere altri costi, quasi esclusivamente nella fase iniziale, come spese di istruttoria, di perizia e notarili, a cui si aggiungono i costi di gestione durante tutta l’intera durata del mutuo.

La differenza principale tra un mutuo e un prestito consiste nel fatto che il primo è un finanziamento a medio-lungo termine (di norma da 10 a 40 anni) che è garantito da ipoteca su un immobile; il secondo è solitamente un finanziamento a breve-medio termine (di norma da 1 a 10 anni) senza alcuna garanzia ipotecaria. In realtà, non è sempre così, perché vi sono prestiti non legati all’acquisto di un immobile, ma dove gli istituti di credito chiedono in garanzia beni immobili di proprietà del soggetto finanziato.

 

Mutui subprime: definizione e caratteristiche

I mutui subprime non sono altro che mutui e prestiti concessi a clienti non impeccabili dal punto di vista della capacità di rimborso dell’importo erogato, in quanto si tratta di persone che hanno avuto una storia creditizia complessa per insolvenza o bancarotta, oppure semplicemente segnate da difficoltà dal punto di vista finanziario. A volte tali soggetti sono sprovvisti di garanti che possano rispondere per loro o anche di beni da poter apportare come garanzia di credito . In sostanza, i mutui subprime vengono concessi a clienti che presentano un alto rischio di insolvenza.

Il termine subprime è stato adottato dagli istituti bancari statunitensi, che dividono la clientela in prime e subprime, in funzione della storia creditizia e della capacità di rimborso. Più precisamente, negli Stati Uniti la clientela viene classificata in base a un punteggio che va da 300 a 800, determinato da tutta una serie di circostanze che hanno a che fare con insolvenze, pignoramenti, ritardi nei pagamenti, ecc. Perché un soggetto faccia parte della categoria dei clienti subprime, tale punteggio deve essere inferiore a 620. In questo caso la persona può accedere ad alcuni prodotti specifici come carte di credito, prestiti e mutui subprime, se ricorrono alcune condizioni.

La caratteristica principale dei mutui subprime è che i tassi d’interesse sono sensibilmente più alti rispetto alle altre tipologie di mutuo, proprio perché incorporano il rischio legato a clienti con un basso profilo finanziario. Tali tassi d’interesse possono venire adeguati dalle banche a seconda delle circostanze, ad esempio passando da un tasso fisso a uno variabile dopo un certo numero di rate e viceversa. O anche può essere chiesto un periodo di pre-ammortamento, nel quale vengono prima rimborsati tutti gli interessi e poi si passa alla quota di capitale.

 

Mutui subprime: tipologie

I mutui subprime possono essere di diverso tipo, sulla base delle caratteristiche che presentano. Per questo motivo si possono distinguere:

 

  • mutui interest only, ossia di mutui che danno la possibilità al mutuatario di pagare per un periodo di tempo solamente la quota di interessi. Tale periodo può variare da 5 a 10 anni ed è stabilito in sede di stipula del contratto;
  • mutui a tasso fisso iniziale che si trasforma in variabile, come ad esempio i mutui trentennali 2-28 che stabiliscono un tasso fisso per i primi 2 anni e uno variabile per i successivi 28 o comunque per la durata residua del mutuo;
  • mutui pick payment, che consentono al mutuatario di scegliere mensilmente il tipo di pagamento che intende sostenere.

Mutui subprime: cosa successe nel 2008

A partire dagli anni ’90, in USA alcuni istituti di credito cominciarono ad attivare carte di credito anche ai clienti subprime, sebbene i punteggi fossero talmente bassi che sembrava quasi impossibile avere la possibilità di averne una. In quella situazione i tassi d’interesse potevano arrivare anche al 30%. Contemporaneamente, le persone classificate come clienti altamente a rischio riuscirono ad accendere mutui con una facilità impressionante. Si conta che alla fine del 2006 negli Stati Uniti i mutui subprime avessero raggiunto un valore di circa 600 miliardi di dollari. L’aumento del tasso variabile senza rinegoziazione della scadenza creava le premesse perché la rata fosse insostenibile.

Alla formazione di una colossale bolla contribuì il fenomeno della cartolarizzazione. In sostanza, vennero creati dei prodotti finanziari che potevano essere scambiati in Borsa, agganciati al rimborso di queste tipologie di mutui. Quando cominciarono le insolvenze da parte dei mutuatari, questi prodotti cartolarizzati persero clamorosamente di valore e le banche che li avevano in pancia subirono perdite enormi. Lo scoppio della bolla culminò con il fallimento della big bank Lehman Brothers, innescando una delle più grandi crisi economico-finanziarie che il mondo abbia mai conosciuto.

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Redazione

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