Mutuo: ecco come avviene la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile

Quando un soggetto acquista un bene immobile o finisce di pagare un mutuo, una delle principali cose a cui presta o deve prestare attenzione è che non vi sia ipoteca oppure che si sia proceduto alla cancellazione dell’ipoteca su quell’immobile. Per verificare che tutto sia in ordine, fino a luglio 2016 era necessario recarsi presso l’Agenzia delle Entrate del Comune di residenza del bene, effettuando una serie di operazioni burocratiche. Oggi le cose sono cambiate e la verifica avviene in maniera più semplice e agevole.

Ipoteca su un immobile: cos’è

L’ipoteca su un immobile consiste nell’iscrizione nei pubblici registri di un atto che dà il diritto a una banca di acquisire il bene a garanzia del credito che ha nei confronti del soggetto proprietario dell’immobile, se quest’ultimo non estingue il debito che ha verso la stessa banca. In sostanza, quando una persona vuole comprare ad esempio una casa, se non ha la liquidità necessaria per farlo, può rivolgersi a un istituto di credito chiedendo un mutuo per finanziare almeno in parte l’acquisto. Dopo aver aperto un’istruttoria e verificate le condizioni per erogare il prestito, la banca finanzia la compravendita versando il denaro al venditore, ma contestualmente mette l’ipoteca sulla casa. Ciò le permette di entrare in possesso dell’immobile se il mutuatario non onora il debito ed eventualmente di venderlo all’asta per recuperare quanto spettante.

Mutuo e cancellazione ipoteca: la procedura

Una volta che il debitore ha rimborsato tutte le rate del mutuo, la banca deve provvedere in tempi congrui alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile. Con la Legge Bersani 40/2007 è stato stabilito che la cancellazione avviene in automatico senza costi aggiuntivi per il proprietario del bene e senza l’intervento del notaio. In pratica, è sufficiente che l’istituto di credito dia una comunicazione scritta agli uffici competenti di avvenuta estinzione. Una volta perfezionato l’atto, l’immobile è liberato da qualsiasi diritto di terzi.

Ci sono dei casi in cui la banca non provvede in tempi utili alla cancellazione, cosa che potrebbe spingere l’ormai ex-mutuatario a rivolgersi al Giudice di Pace chiedendo un risarcimento qualora dimostrasse di aver subito un effettivo danno. Il pregiudizio potrebbe ad esempio derivare da una mancata vendita dell’immobile a un offerente, che ha dovuto rinunciare all’acquisto dopo aver verificato che l’ipoteca era ancora in atto. Quindi, è importante la verifica della cancellazione, che può avvenire in due modi: di persona o online.

La verifica della cancellazione dell’ipoteca di persona è il modo più tradizionale per farlo e consiste nel recarsi fisicamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, portandosi dietro tutta la documentazione inerente all’immobile, con i dati afferenti al Comune in cui è ubicato, alla via, alla particella, al foglio, ecc. Se si è sprovvisti di tali informazioni, è sempre possibile da parte del funzionario dell’Amministrazione fiscale risalire all’intestazione dell’immobile attraverso il nome, il cognome e il codice fiscale. In pratica, verrebbe fatta una visura catastale.

La verifica della cancellazione dell’ipoteca online è quella che viene oggi eseguita di solito, in quanto evita molta burocrazia ed è immediata e rapida. Infatti, è sufficiente collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate ed accedere attraverso le modalità Fisconline o Entratel, che richiedono il Pin ottenibile tramite domanda online. L’accesso alla piattaforma dell’agenzia non solo permette la verifica della cancellazione effettiva dell’ipoteca, ma anche di fare richiesta qualora l’atto non sia stato fatto, nonché di accertarsi dello stato della pratica. Nel sito sono anche riportati i motivi per cui eventualmente l’ipoteca è ancora in essere, il che permette al soggetto di interagire con la banca per chiarire la situazione.

Non capita di rado che la richiesta di cancellazione sia stata fatta dall’istituto di credito, ma l’Agenzia delle Entrate è impossibilitata a procedere in quanto sprovvista di alcuni dati anagrafici e altri documenti fondamentali, oppure perché le informazioni sono state riportate in maniera erronea. A quel punto, l’interessato potrà chiederne l’integrazione e la correzione, attendendo l’esito della pratica.
Ci sono anche delle circostanze in cui questa non risulta evasa su iniziativa della banca, la quale ha comunicato all’Amministrazione finanziaria che non è possibile procedere. Anche in tal caso, l’interessato deve contattare l’istituto di credito per far luce sull’accaduto.