Preliminare di compravendita immobiliare: cos’è e come funziona

In un contratto di compravendita immobiliare, prima di effettuare il rogito dal notaio ci sono alcuni passaggi che sono molto importanti e che bisogna conoscere per evitare brutte sorprese. Tra questi passaggi vi è la stipula di un contratto preliminare, o compromesso. In questa guida vedremo in cosa consiste, come funziona e i vantaggi che apporta.

Preliminare di compravendita immobiliare: definizione e funzionamento

Il preliminare di compravendita immobiliare è un contratto che definisce l’accordo che verrà riproposto quando dal notaio si firma l’atto per il passaggio di proprietà di un immobile. Quindi, può essere definito come un patto tra un promissario acquirente e un promissario venditore per concludere una futura compravendita immobiliare. In sostanza, nel preliminare vengono definiti: il prezzo dell’immobile convenuto, la caparra, le modalità di pagamento, la parte che viene finanziata tramite un mutuo e le modalità di finanziamento da parte della banca, il termine entro cui sarà effettuato il rogito, la data in cui l’immobile verrà consegnato e altre condizioni stabilite dalle parti.

C’è da dire che la legge non prevede una disciplina specifica del preliminare, ma si limita a prescrivere la stessa forma del contratto definitivo (atto pubblico o scrittura privata), a pena di nullità ai sensi dell’art. 1351 del codice civile. Sulla base di questa premessa, è importante che nel compromesso siano indicati gli elementi essenziali, quali:

• il consenso delle parti;
• le caratteristiche dell’immobile (dati catastali, tipologia, ubicazione, ecc.);
• il prezzo del bene oggetto di scambio;
• la forma scritta.

Riguardo quest’ultima, il contratto può essere redatto anche tramite scrittura semplice, sebbene sia consigliato farlo tramite un atto notarile, soprattutto quando il venditore è un soggetto potenzialmente fallibile. Sulla base del D. Lgs. n. 122/2005, art. 6, l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata sono imprescindibili se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione. Attraverso la trascrizione l’acquisto non ne subirà alcun danno, nel caso l’immobile venga iscritto per un pignoramento. Il notaio riporterà le volontà delle parti ed effettuerà i controlli legati all’immobile, quali accertamenti catastali, ipotecari e urbanistici. In questo modo, si evitano sorprese negative quando viene concluso il contratto definitivo.

Non vi è fatta menzione tra gli elementi essenziali riguardo l’indicazione della data del rogito. Quindi, è possibile che nel preliminare non venga stabilito un termine entro il quale si debba procedere per firmare il contratto definitivo. In questo caso, l’art. 1183 c.c. stabilisce che il creditore può esigere la prestazione immediatamente. Tuttavia, in caso di controversia, spetterà al giudice stabilire se il tempo intercorso tra la data in cui è stipulato il preliminare e quella in cui il creditore chiede la prestazione sia congruo. Se non c’è alcuna iniziativa per chiedere l’adempimento, il compromesso si prescrive in dieci anni dalla stipula, dopodiché le parti si possono considerare liberate dalla conclusione del contratto definitivo.

Preliminare di compravendita immobiliare: perché si fa

In linea di massima, il compratore e il venditore di un immobile ricorrono al contratto preliminare per soddisfare almeno un paio di esigenze. In primo luogo mettono un vincolo reciproco con effetti legali per evitare di sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza doverlo concludere da subito. In secondo luogo, grazie al compromesso, le parti possono avere il tempo che intercorre dal preliminare al rogito per effettuare una serie di adempimenti funzionali alla vendita, come il trasloco del compratore, la richiesta di un mutuo, le operazioni di modifiche e aggiustamenti ai locali, ecc.

Preliminare di compravendita immobiliare: registrazione

Ma il preliminare va iscritto nei pubblici registri? Avendo ad oggetto beni immobili, la risposta è affermativa. Tuttavia, l’aspetto ha più che altro rilevanza fiscale che civilistica. Nel senso che, se non viene effettuata alcuna registrazione, l’inadempimento ha delle ripercussioni in termini di inosservanza delle norme fiscali e quindi comporta delle sanzioni pecuniarie. Rimane tuttavia valido ai fini civilistici, determinando un vincolo per le parti a concludere il contratto definitivo.

A occuparsi della registrazione devono essere le parti stesse entro 20 giorni nel caso in cui il contratto viene fatto tramite scrittura privata. Qualora invece l’atto è pubblico o per scrittura privata autenticata, il compito è riservato al notaio che deve effettuare la registrazione entro 30 giorni. Nel caso in cui vi è un intermediario immobiliare che ha favorito la conclusione dell’accordo tra le parti, il soggetto rimane obbligato con le parti per la registrazione. Se il contratto è stato sottoscritto all’estero ma si riferisce a un immobile presente in Italia, il termine si allunga a 60 giorni.

Il costo per la registrazione riguarda:

• l’imposta di registro nella misura di 200 euro;
• l’imposta di bollo di 155 euro se vi è atto notarile oppure di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe negli altri casi;
• 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale;
• 3% sulle somme versate a titolo di acconto non soggetto a IVA sul prezzo di vendita;
• in misura fissa sulle somme versate a titolo di acconto soggetto a IVA.

Cosa succede in caso di inadempimento

Abbiamo detto che le parti sono vincolate a sottoscrivere il contratto definitivo dopo aver concluso il preliminare. Cosa succede nel caso di inadempimento di uno dei contraenti? L’art 2932 c.c. prevede che la controparte può agire in via giudiziale per chiedere l’esecuzione obbligatoria della prestazione. Tuttavia, affinché la domanda venga accolta dal giudice, è necessario che la parte non inadempiente esegua a sua volta la prestazione per cui si era impegnata o si offra per eseguirla, a meno che tale prestazione non sia ancora esigibile. Nelle situazioni di grave inadempimento, si può chiedere anche la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno.

L’eventuale versamento della caparra confirmatoria implica il trattenimento dell’importo da parte del soggetto non inadempiente se la somma è stata ricevuta, o la richiesta del doppio dell’importo se la somma è stata versata. Nel caso la caparra sia penitenziale, valgono gli stessi effetti, con la differenza che in questo caso non può essere richiesto anche il risarcimento del danno e l’esecuzione del contratto definitivo davanti al giudice. Questo perché la caparra penitenziale è un pegno che si paga per poter uscire dal contratto.