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Valore catastale di un immobile: a cosa serve e come si calcola

Due donne verificano il valore catastale di un immobile

Nei primi nove mesi del 2023 in Italia sono state compravendute 507.879 abitazioni, con una contrazione dell’11,8% rispetto allo stesso periodo del 2022. Un calo dovuto all’aumento dei tassi di interesse dei mutui e alla maggiore attenzione rivolta alla classe energetica delle case. Per tutti i proprietari e per chi aspira a diventarlo, sapere il valore catastale di un immobile è una tappa fondamentale nel processo di acquisto o di vendita. Ma a cosa serve conoscerlo e come si fa a calcolarlo?

 

A cosa serve il valore catastale di una casa

Il valore catastale di un immobile è la base imponibile sulla quale vengono calcolate le imposte di registro, catastali, ipotecarie o di successione. È il valore della casa ai fini tributari e serve nei casi di compravendita, donazione e successione (per determinare le relative imposte) e di pagamento dell’IMU, il tributo comunale unico dovuto per il possesso di fabbricati (escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9), aree fabbricabili e terreni agricoli.

Il dato del valore catastale cambia a seconda che si riferisca alla prima casa o a un altro immobile e si differenzia dal valore di mercato, che è la cifra effettiva a cui l’immobile si potrebbe vendere a potenziali acquirenti in un determinato momento sulla base di superficie, quotazione al metro quadro e coefficienti di merito. Il valore fiscale, essenziale per l’applicazione delle aliquote relative alle diverse imposte, è da tenere sempre in considerazione quando ci si accinge ad acquistare una casa e diventa altrettanto importante quanto le condizioni generali dell’abitazione, la zona in cui si trova e le spese condominiali di un appartamento.

 

Valore catastale di un immobile: come si calcola

Per calcolare il valore catastale, occorre innanzitutto sapere il valore della rendita catastale, ovvero il reddito autonomo che è in grado di produrre o generare un immobile. La rendita serve a conoscere il valore di reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce alla casa e si calcola moltiplicando le dimensioni dell’immobile (i vani, metri quadri o metri cubi) per la tariffa d’estimo attribuita dall’ufficio territoriale in base alla categoria e classe catastale del bene. Nel caso di immobili non accatastati o mai dichiarati, occorre considerare la rendita catastale presunta, ossia il valore provvisorio che viene dato dal Catasto in attesa dell’attribuzione del valore corretto.

Se non si è al corrente della rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate fornisce sul suo portale un servizio di consultazione online che permette di scoprire la rendita dell’immobile, a patto ovviamente di indicare i dati catastali, inserendo il codice fiscale, l’ufficio territoriale di competenza, la sezione urbana, il foglio, la particella e il subalterno. Altrimenti, la rendita catastale può essere richiesta alle Agenzie del Territorio e all’ufficio del Catasto. Per i proprietari, è indicata nella dichiarazione dei redditi. Di norma il valore di reddito è presente sempre nell’atto notarile di compravendita di un immobile.

Conoscendo la rendita catastale, la formula per il calcolo del valore catastale è semplice: bisogna rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare il risultato per uno specifico coefficiente definito dalla legge a seconda della categoria attribuita all’immobile nel Catasto. I coefficienti catastali stabiliti dalla legge sono sei:

 

  • 110 per i fabbricati abitativi con agevolazione prima casa (escluse le categorie A1, A7 e A8);
  • 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 168 per i fabbricati in categoria catastale B;
  • 60 per i fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,80 per i fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) ed E;
  • 110 per i terreni agricoli gestiti da imprenditori e coltivatori diretti.

 

Una formula ancora più pratica e semplice per fare insieme il calcolo e la rivalutazione delle rendite catastali è con questa tabella:

 

  • per la prima casa: rendita catastale non rivalutata x 115,50;
  • per tutti gli altri fabbricati dei gruppi catastali A e C (escluse A/10 e C/1): rendita catastale non rivalutata x 126;
  • per i fabbricati in categoria B: rendita catastale non rivalutata x 176,40;
  • per i fabbricati in categoria A/10 (uffici) e D: rendita catastale non rivalutata x 63;
  • per i fabbricati in categoria C/1 (negozi) ed E: rendita catastale non rivalutata x 42,84;
  • terreni agricoli: reddito dominicale non rivalutato x 112,50.

 

Ecco un esempio pratico di calcolo del valore catastale di un immobile abitazione principale. Per un appartamento di tipo civile appartenente al gruppo catastale A/2 e con rendita catastale di 320 euro, il valore catastale sarà di 36.960 euro, ovvero 320 (la rendita) x 115,50 oppure 320 + 16 (il coefficiente di rivalutazione del 5%) = 336 (la rendita catastale rivalutata al 5%) × 110 (il moltiplicatore catastale in caso di prima casa). Se l’immobile non è l’abitazione principale, il coefficiente catastale è di 126 e il calcolo cambia: il valore catastale diventa di 40.320 euro.

AUTORE

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Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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