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Affitti brevi, arrivano nuove regole europee: ecco cosa cambia

L'interno di una casa vacanze su un lago

Con la forte ripresa dei flussi turistici, il fenomeno degli affitti brevi richiama da tempo l’attenzione delle amministrazioni locali e proprio a questo scopo è arrivato il via libera alle nuove regole europee che forniranno un quadro chiaro alle attività dei property manager. Il Consiglio dell’UE ha infatti approvato in via definitiva uno specifico regolamento relativo alla locazione a breve termine di case, appartamenti e ville per le vacanze. L’obiettivo è aumentare la trasparenza nel comparto e aiutare le autorità pubbliche a regolamentare il settore.

 

Affitti brevi, cosa prevedono le nuove regole europee

Il via libera del Consiglio europeo, ultima tappa del processo decisionale comunitario, è del 18 marzo 2024: il regolamento non disciplina l’accesso al mercato, ma fissa un complesso di norme per la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni turistiche a breve termine che “consentiranno di mettere in atto politiche locali efficaci e proporzionate per affrontare le sfide e le opportunità associate al settore”, spiega a nome della presidenza di turno belga Valérie De Bue, ministra vallona del Turismo.

I locatori saranno obbligati ad una registrazione armonizzata delle loro abitazioni: ad ogni operatore verrà attribuito un numero di registrazione unico che verrà inserito in un registro pubblico e dovrà essere indicato sui siti web corrispondenti e sulle piattaforme online di intermediazione. I gestori di proprietà dovranno presentare una serie di semplici informazioni (come l’indirizzo, il tipo di abitazione, il numero di posti letto e l’identità del locatore, sia persona fisica che giuridica) per ottenere questo numero di registrazione, che sarà fondamentale e sempre necessario per prestare servizi di locazione breve.

Tutti i siti per affittare case vacanze – come Booking, Airbnb ed Expedia (per citare soltanto i più utilizzati nel settore) che secondo i dati Eurostat coprono quasi un quarto del numero totale di alloggi per turisti nell’Unione – saranno tenuti a fornire regolarmente informazioni complete e affidabili sulle attività di locazione dei loro host. La procedura avverrà ad un punto di ingresso digitale unico negli Stati membri. Queste regole aiuteranno i sindaci, gli enti e le autorità competenti a produrre statistiche affidabili e ad adottare misure normative consapevoli.

Il numero di registrazione funzionerà da identificatore unico di un’unità data in affitto e farà da garanzia per la corretta attribuzione dei dati raccolti e condivisi dalle piattaforme ai locatori e ai relativi alloggi. Le piattaforme dovranno garantire che le informazioni inserite dai property manager siano affidabili e che il numero di registrazione sia chiaramente visibile. In aggiunta, saranno tenute a effettuare controlli casuali dei dati. Se dovessero risultate delle anomalie, le autorità competenti potranno sospendere i numeri di registrazione, chiedere ai siti di eliminare annunci illegali e imporre sanzioni a chi non risulta conforme.

L’istituzione e il mantenimento delle procedure di registrazione spetterà alle autorità competenti negli Stati membri che imporranno ai siti l’obbligo di trasmissione dei dati. Per evitare che ad una casa o un appartamento venga assegnato più di un numero di registrazione per annuncio, ogni immobile dovrà essere oggetto di un’unica procedura di registrazione a livello nazionale, regionale o locale.

 

Arriva la banca dati europea degli affitti brevi

In Italia la normativa vigente in materia di affitti brevi e per finalità turistiche prevede l’obbligo del CIN (il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del Turismo), del CIR (il codice identificativo regionale) e di SCIA (la segnalazione certificata di inizio attività da attivare presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione), gli obblighi di comunicazione e di sicurezza (estintori portatili, dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio) e la cedolare secca al 26%. I siti di intermediazione che incassano o intervengono nel pagamento dei contratti d’affitto (la durata massima in questo campo è di 30 giorni) sono tenuti alla ritenuta a titolo di acconto.

Dal 1° gennaio scorso, il gigante Airbnb ha cominciato ad agire da sostituto d’imposta e ad applicare la ritenuta fiscale del 21% sui guadagni degli host non professionali (quelli che non hanno la Partita IVA e che concedono in affitto meno di cinque alloggi) che derivano dagli affitti brevi. Inoltre, è attualmente in corso un dialogo tra governo e Regioni per il lancio di una piattaforma di dialogo tra i vari software già in uso e di un futuro portale nazionale.

L’atto legislativo del Consiglio dell’UE mira a favorire un turismo sostenibile e ad una disciplina uniforme per accrescere la trasparenza del settore. Si calcola che nel secondo trimestre del 2023 i turisti hanno trascorso quasi 153 milioni di notti in una casa o in un appartamento in affitto breve all’interno dell’Unione, prenotando in particolare tramite Booking, Airbnb, Expedia e TripAdvisor. Le amministrazioni locali chiedono da tempo maggiore autonomia per gestire il fenomeno, rivendicando la facoltà di decidere i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali alle attività di locazione breve allo scopo di tutelare il patrimonio storico-artistico e ambientale delle città.

Il regolamento europeo dovrebbe permettere di incrociare le informazioni dei property manager con i dati dei redditi trasmessi all’Agenzia delle Entrate grazie alla direttiva DAC7, la legge sulla trasparenza fiscale delle piattaforme che permette di monitorare i dettagli relativi agli affitti online dei grandi siti di intermediazione. Le nuove regole europee sono state adottate in seguito alla prima approvazione della posizione dell’Europarlamento da parte del Consiglio. Dopo le firme di ratifica, il regolamento verrà pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell’Unione ed entrerà in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione, per poi essere applicato 24 mesi dopo.

Tra le problematiche del “far west” degli affitti brevi, la Commissione e il Consiglio segnalano il parere di esperti secondo i quali la mancanza di regole adeguate contribuisce a problemi come lo sfollamento dei residenti, l’aumento dei prezzi, la concorrenza sleale e il sovraffollamento turistico che ha un impatto negativo sulle destinazioni e sulla qualità della vita dei cittadini. “Il regolamento – commenta De Bue – trova un equilibrio tra la promozione dell’innovazione e la protezione delle comunità e consente una concorrenza leale all’interno del settore, garantendo nel contempo la qualità per i consumatori. Il regolamento contribuirà, nel complesso, a un ecosistema turistico più sostenibile e ne sosterrà la transizione digitale”.

Il testo finale del regolamento sulla “Raccolta e condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine” è disponibile sul sito del Consiglio.

AUTORE

Alessandro Zoppo

Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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