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Cedolare secca, le regole del 2024: come funziona e quanto si paga

Una porta di casa

Semplificazione, lotta al nero, riduzione dei costi per il contribuente e snellimento delle pratiche burocratiche: è l’obiettivo della cedolare secca, confermata anche nel 2024 ma con alcuni aggiustamenti per quanto riguarda gli affitti brevi e le figure degli intermediari tenuti al versamento dell’imposta. Rimane, invece, la possibilità di applicare l’aliquota ridotta per un solo immobile destinato a locazione breve, a condizione che lo si indichi in dichiarazione dei redditi. Vediamo tutte le novità e quello che bisogna sapere su questo meccanismo di tassazione prefissata.

 

Cedolare secca: cos’è e come funziona

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato per gli affitti ad uso abitativo. Il locatore deve essere una persona fisica proprietaria dell’immobile o titolare del diritto reale di godimento; l’inquilino deve prendere in affitto la casa esclusivamente per scopi abitativi, anche in caso di affitti brevi. L’applicazione prevede il pagamento da parte del contribuente di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito derivante dalla locazione dell’immobile, escludendo così il canone percepito dal reddito personale.

L’aliquota prevista, dovuta sul 100% del canone annuale, è al 21% nel caso di un canone libero, ma arriva al 10% per i contratti d’affitto a canone concordato. Prevista unicamente nei contratti di locazione tra privati, questa imposta ad aliquota fissa sostituisce il tributo previsto dall’IRPEF (e le relative addizionali, comunali e regionali) ma non è obbligatoria: è opzionale e soprattutto può essere scelta di anno in anno. Naturalmente è un’alternativa di cui il proprietario si può avvalere soltanto in caso di regolare contratto di locazione. Oltre a IRPEF e addizionali, la cedolare secca abbatte anche il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per registrazioni, proroghe e risoluzioni.

In regime di cedolare secca non è possibile aggiornare il canone d’affitto, neanche alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo e se l’aggiornamento è esplicitato dal contratto di locazione. In presenza di più padroni di casa per una singola proprietà, ognuno può scegliere in autonomia se applicare o meno la cedolare secca, senza influenzare gli altri. Le categorie catastali su cui si può usare sono quelle degli immobili da A1 ad A11, ad eccezione della categoria A10 ovvero gli uffici, studi privati e tutte quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

L’unica eccezione è per le unità residenziali affittate ad enti senza scopo di lucro (ODV, APS, cooperative sociali, fondazioni, ONG e ONLUS) oppure a cooperative edilizie per la locazione, purché siano subaffittate a studentesse e studenti universitari, per esempio i fuorisede. Per gli immobili commerciali, la cedolare secca vale solo se i contratti d’affitto sono stati stipulati entro e non oltre il 31 dicembre 2019, per le proprietà classificate nella categoria C1 (negozi e botteghe, compresi i ristoranti, i bar ed i locali occupati da barbieri, sarti, orologiai e così via) e che presentano una superficie complessiva di 600 metri quadri, senza conteggiare le pertinenze.

Un’altra caratteristica della cedolare secca è che ha validità per tutta la durata del contratto d’affitto se viene scelta sin dall’inizio, quando avviene la registrazione con il modello RLI. Se si opta per questo regime negli anni successivi, l’indicazione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Inoltre, per i contratti in regime di cedolare secca non è necessario comunicare la proroga.

 

Cedolare secca 2024: le novità per gli affitti brevi

La Legge di Bilancio 2024 ha modificato la disciplina degli affitti brevi, cioè quei contratti con una durata massima di 30 giorni. Prima della riforma, c’era un limite preciso: la cedolare secca si poteva applicare con l’aliquota al 21% solo se durante il periodo di imposta il locatore destinava non più di quattro immobili a questa finalità. Adesso, invece, si deve applicare un’aliquota maggiorata al 26% se gli immobili soggetti a contratti di locazione breve sono da due a quattro.

Per il primo immobile, indicato dal contribuente in dichiarazione, l’aliquota della cedolare rimane al 21% senza imposte ulteriori. In aggiunta, è previsto che gli intermediari residenti nell’Unione europea e i gestori di portali che incassano o intervengono nel pagamento degli affitti, agiscono come sostituti d’imposta e devono operare la ritenuta del 21%, considerata sempre a titolo di acconto e non più di imposta. Nel caso di più appartamenti affittati, la differenza per arrivare all’aliquota fissata al 26% deve essere versata dal contribuente.

 

Quanto si paga con la cedolare secca e quando

L’imposta sostitutiva ha un’aliquota fissa al 21% dell’affitto annuo stabilito nel contratto stipulato e registrato. Dal 21% si può scendere al 10% in tre casi:

 

  • i contratti a canone concordato previsti in determinati comuni: con carenze abitative rispetto alla disponibilità immobiliare, ad alta tensione abitativa, soggetti a calamità naturali e sottoposti a stato di emergenza;
  • i contratti d’affitto transitori, ossia per un periodo di tempo non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi;
  • gli affitti a studentesse e studenti universitari.

 

In ogni circostanza, nel 2024 la cedolare secca si paga all’Agenzia delle Entrate tramite Modello F24. Il reddito soggetto alla cedolare è soltanto quello relativo all’immobile affittato, escluso da quello complessivo. I codici tributo per la cedolare secca sulle locazioni sono:

 

  • 1840: acconto prima rata;
  • 1841: acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842: saldo.

 

L’acconto si paga in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: la prima rata è pari al 40% dell’acconto complessivo e si paga entro il 30 giugno; la seconda è del 60% e si versa entro il 30 novembre. L’unica soluzione scatta quando l’importo dell’acconto è inferiore a 257,52 euro: in tal caso, la scadenza è il 30 novembre. Il saldo si paga sempre in un’unica soluzione con scadenza il 30 giugno dell’anno successivo e proroga al 31 luglio, ma con una maggiorazione dello 0,4%.

Ai proprietari con reddito alto la cedolare secca conviene, ma i pro e i contro variano a seconda delle particolari condizione del contribuente. La formula per il calcolo del pagamento della cedolare secca è:

 

  • importo annuale del canone di locazione × percentuale di aliquota fiscale corrispondente.

 

Concludiamo con un esempio pratico per capire il meccanismo di pagamento della cedolare secca nel 2024. Un proprietario che ha affittato un appartamento con un canone libero di locazione annuale di 4.800 euro (400 euro al mese) e ha scelto la cedolare secca con un’aliquota del 21%, pagherà un’imposta di 576 euro, ovvero 4.800 × 21%. Se la casa è affittata allo stesso canone ma ad uno studente universitario, l’aliquota si abbassa al 10% e il contribuente pagherà un’imposta di 480 euro, ovvero 4.800 × 10%.

AUTORE

Alessandro Zoppo

Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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