Il mercato immobiliare commerciale italiano ha archiviato il 2025 con investimenti pari a 13,5 miliardi di euro, segnando secondo CBRE il massimo storico e una crescita del 36% rispetto al 2024. A spiegare le dinamiche che stanno sostenendo il comparto e le direttrici che potrebbero orientare il 2026 è Silvia Gandellini, head of Capital Markets Italy di CBRE (nella foto), che in un’intervista a Borsa&Finanza individua nei fondamentali solidi, nel miglioramento delle condizioni finanziarie e nella crescente diversificazione geografica e settoriale alcuni dei principali elementi di tenuta del commercial real estate italiano.
In questo articolo:
- Commercial real estate, un 2025 da record e la nuova fase del mercato
- Il debito torna a spingere le operazioni
- Il nuovo baricentro tra value-add, territori e capitali esteri
- Le nuove scommesse del real estate commerciale nel 2026
Commercial real estate, un 2025 da record e la nuova fase del mercato
Gandellini spiega che a trainare il risultato del 2025 sono stati soprattutto i mercati regionali, cresciuti dell’81%, insieme alla forte performance di segmenti come retail e hotel. Nel 2026, aggiunge, il mercato continuerà a beneficiare di basi solide e di un progressivo miglioramento delle condizioni finanziarie, elementi che stanno favorendo il ritorno dei capitali core. In questa fase, osserva CBRE, il commercial real estate italiano sta entrando in una nuova stagione, caratterizzata da una crescente diversificazione sia per asset class sia per distribuzione geografica. “Stiamo entrando in una nuova fase del commercial real estate italiano, caratterizzata da una crescente diversificazione degli investimenti, sia per tipologia di asset sia per distribuzione geografica”, afferma Gandellini. In questo quadro, sottolinea anche il ruolo assunto dai capitali privati e dai family office, che nel 2025 hanno rappresentato il 20% dei volumi complessivamente transati.
Il debito torna a spingere le operazioni
Uno dei fattori oggi più rilevanti, secondo CBRE, è il miglioramento dell’accesso al debito. Gandellini indica la riduzione del costo della leva come il principale elemento di sostegno per il mercato e ricorda che, nella CBRE Investor Intentions Survey, il 48% degli investitori la segnala tra i driver chiave per il 2026. Questo si traduce in una forte liquidità, alimentata sia dal rientro del capitale bancario sia dalla maggiore presenza di alternative lenders, con una competizione tra finanziatori che sta comprimendo i margini e migliorando il contesto sia per i rifinanziamenti sia per le nuove acquisizioni. “La maggiore competizione tra i finanziatori sta esercitando una salutare pressione al ribasso sui margini, migliorando non solo le dinamiche di rifinanziamento, ma soprattutto l’appetito per nuove acquisizioni e operazioni di dimensioni rilevanti”, osserva Gandellini. Gli effetti, aggiunge, sono già visibili in alcuni segmenti, come il retail out-of-town, dove la maggiore disponibilità di leva ha favorito il ritorno dei capitali istituzionali sui grandi ticket.
Il nuovo baricentro tra value-add, territori e capitali esteri
Sul fronte delle strategie di investimento, CBRE rileva un ritorno di centralità per il value-add, in un contesto segnato dalla carenza di prodotto di qualità. Nel segmento office, le opportunità di valorizzazione e riposizionamento si concentrano nei Central Business District di Milano e Roma e nelle aree urbane limitrofe in trasformazione. Nell’industrial & logistics, invece, l’attenzione si sposta soprattutto sulla riqualificazione dei brownfield (aree dismesse), mentre nel comparto alberghiero la creazione di valore passa attraverso conversioni e rebranding, in particolare nei segmenti upscale e nei mercati regionali.
C’è poi il tema della crescita del peso dei mercati regionali che, secondo Gandellini, non rappresenta una fase temporanea legata solo al pricing, ma una tendenza strutturale. Nel 2025 queste aree hanno assorbito il 65% dei volumi complessivi, sostenute dalla solidità dei fondamentali economici e imprenditoriali dei territori e da una domanda crescente di uffici, logistica e hotel di nuova generazione. In parallelo, CBRE segnala anche il ritorno degli investitori internazionali, attratti dalla competitività del mercato italiano e orientati soprattutto verso operazioni value-add, con una forte attenzione al retail out-of-town e all’operational real estate, che comprende data centre, infrastrutture, healthcare, hospitality e student housing.
Le nuove scommesse del real estate commerciale nel 2026
Sul tema dei rendimenti, Gandellini afferma che l’outlook resta positivo, anche se nel medio termine le prospettive di yield compression rimangono contenute. In questo contesto, con spread ancora limitati rispetto ad altre asset class a basso rischio, una parte rilevante degli investitori si sta spostando verso la fascia intermedia del rischio, privilegiando strategie core+ e value-add. “L’obiettivo non è più scommettere sulla compressione dei rendimenti, bensì massimizzare i flussi di cassa e i redditi operativi, sfruttando al contempo il miglioramento delle condizioni di leva finanziaria per ottimizzare i ritorni complessivi”, dice.
Quanto ai rischi, CBRE indica tra i principali le tensioni geopolitiche globali, l’andamento dei tassi a lungo termine, il rischio inflattivo e un eventuale rallentamento economico. Sul piano immobiliare, pesa sempre di più la gestione del rischio climatico e della compliance Esg, mentre l’obsolescenza degli immobili viene penalizzata sia in termini di costo del debito sia nelle valutazioni.
Guardando alle asset class che potrebbero attrarre più capitali nel 2026, Gandellini segnala il living, con multifamily e student housing, gli alternative e in particolare i data centre, oltre all’healthcare. Anche retail, soprattutto out-of-town, e hotel, con focus su upscale e resort, restano secondo CBRE tra i segmenti in grado di offrire flussi reddituali resilienti e punti di ingresso interessanti.
