C’è un numero che, più di qualsiasi altro, racconta lo stato di salute del settore immobiliare italiano nel 2025: 766.757. Tante sono le case cambiate di mano nell’arco dell’anno, quasi 46mila in più rispetto al 2024. Un balzo del 6,4% che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate certifica nel consueto Rapporto Immobiliare Residenziale 2026, redatto in collaborazione con l’ABI. Un documento che vale molto più di una semplice fotografia statistica: è la prova che il mercato della casa, dopo la frenata del 2023 e la timida stabilizzazione del 2024, ha ritrovato con decisione la sua marcia.
Il fatturato aggregato delle compravendite residenziali ha toccato i 124 miliardi di euro, con una crescita dell’8,8% rispetto all’anno precedente, ossia oltre 10 miliardi in più rispetto al 2024. Sono cifre che collocano il 2025 tra le annate più significative dell’ultimo decennio per il settore immobiliare residenziale, e che confermano come la casa rimanga, nel portafoglio degli italiani, un bene rifugio di primissimo piano, capace di attrarre capitali anche in un contesto macroeconomico ancora incerto.
In questo articolo:
- Settore immobiliare italiano: Nord Ovest in testa, il Sud accelera meno
- Le grandi città: Palermo sorprende, Firenze arretra
- Mutui: 334mila case finanziate, il credito torna protagonista
Settore immobiliare italiano: Nord Ovest in testa, il Sud accelera meno
La crescita non è uniforme sul territorio. A guidare la classifica delle performance è il Nord Ovest con un’accelerazione di otto punti percentuali, trainato dai mercati di Torino e dall’asse lombardo-ligure. Nord Est, Centro e Isole si attestano invece intorno al 7%, a riprova di una ripresa geograficamente diffusa. Il Sud regge ma avanza con passo più cauto: +2,5%, un dato che riflette le strutturali difficoltà di accesso al credito e la minore liquidità disponibile nelle famiglie meridionali. Interessante anche la distinzione tra capoluoghi e comuni non capoluogo: questi ultimi crescono in linea con la media nazionale, mentre i capoluoghi registrano un incremento più contenuto, pari al 5,4%. Un segnale che merita attenzione e che potrebbe riflettere la progressiva riscoperta dei centri minori da parte di famiglie alla ricerca di spazi più ampi e costi più sostenibili, una tendenza emersa con forza nel post-pandemia e che evidentemente non si è ancora esaurita.
Le grandi città: Palermo sorprende, Firenze arretra
Nelle otto principali città italiane per popolazione si sono concentrate 113.794 transazioni, pari a poco meno del 15% del totale nazionale, con un incremento del 5,4%. Ma è nella lettura per singola piazza che emergono le storie più interessanti. Palermo guida la classifica delle performance con un balzo del 9,4%, un risultato sorprendente per una città che storicamente faticava ad attrarre domanda esterna. Seguono Torino (+6,8%) e Roma (+6,2%), con la Capitale che da sola rappresenta il 33% del mercato nelle grandi città – circa 33mila abitazioni compravendute — confermando il suo ruolo di locomotiva indiscussa del settore immobiliare italiano.
L’unica nota stonata nel concerto delle metropoli è Firenze, che segna un -3,8%. Un arretramento che non stupisce chi conosce le dinamiche del capoluogo toscano: la pressione del turismo di lusso e degli acquirenti stranieri ha gonfiato i prezzi fino a livelli che stanno progressivamente escludendo la domanda domestica. Sul versante dei fatturati, le otto città generano 31,3 miliardi di euro (+9,2%), con Milano che primeggia per valore medio di transazione – quasi 440mila euro per abitazione – seguita da Roma e Bologna intorno ai 270mila euro.
Mutui: 334mila case finanziate, il credito torna protagonista
Se le compravendite raccontano la domanda, i mutui ne rivelano la qualità e la sostenibilità. E il 2025 porta qui la notizia più rilevante dell’intero rapporto: circa 334mila abitazioni sono state acquistate ricorrendo a un mutuo ipotecario, 52mila in più rispetto al 2024. Il capitale complessivamente erogato supera i 47 miliardi di euro, con una crescita del 25% su base annua — un balzo che riflette tanto il recupero dei volumi quanto la riduzione del costo del denaro avviata dalla BCE nel corso del 2024 e proseguita nel 2025.
Il tasso medio applicato alle nuove erogazioni si è attestato al 3,35%, in calo di 25 punti base rispetto all’anno precedente. Con una durata media dei mutui salita leggermente a 25,6 anni e una rata mensile media di circa 660 euro, il quadro del credito appare oggi molto più accessibile rispetto ai picchi del 2023. Il capitale medio finanziato si attesta a 141mila euro, con punte di 152mila euro nelle regioni centrali e un minimo di 125mila euro nelle isole, disparità che rispecchiano fedelmente le differenze nei prezzi degli immobili tra le macro-aree del Paese.
Tra le grandi città, spicca Roma, dove il 59% delle compravendite avviene con il supporto di un mutuo, un record assoluto tra i principali mercati urbani. Il dato aggregato per le otto principali città porta il capitale erogato a 10,7 miliardi di euro, in crescita di 2 miliardi rispetto al 2024 (+24,5%). Il credito, insomma, è tornato a fare il suo mestiere.
