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PIES mutuo: a cosa serve e come leggerlo

Un consumatore firma un contratto

Stando ai numeri di Banca d’Italia e FABI – Federazione Autonoma Bancari Italiani, sono 3,5 milioni le famiglie italiane che hanno un mutuo, pari al 13,6% del totale. Cifre importanti, che sollecitano un aumento di consapevolezza da parte degli utenti alle prese con la richiesta di un prestito. Il PIES è uno dei documenti informativi che servono proprio a tutelare i consumatori nell’accesso ai finanziamenti. Ma cosa significa nello specifico questo acronimo, a cosa serve e come leggerlo?

 

PIES mutuo: a cosa serve di preciso

Insieme al modulo SECCI, il PIES è uno dei documenti più importanti quando si decide di sottoscrivere un mutuo. La sigla sta per prospetto informativo europeo standardizzato. In sostanza, si tratta di un foglio informativo da richiedere a banca, finanziaria o qualsiasi operatore di prodotti finanziari e leggere attentamente prima di siglare il contratto. Letto il foglio informativo e a conoscenza dell’offerta dell’istituto, il consumatore fornisce le informazioni sulle proprie esigenze e preferenze e sulla propria situazione finanziaria. A quel punto, la banca consegna tempestivamente e in tempo utile al cliente il prospetto.

L’obiettivo del PIES è fornire al consumatore un’informativa personalizzata relativa al prodotto individuato. Nel documento, il cliente trova tutti gli elementi del mutuo per confrontare le diverse offerte di credito presenti sul mercato, valutarne gli effetti ed essere in grado di prendere una decisione informata e consapevole sul da farsi. Naturalmente l’offerta è vincolante soltanto per l’istituto ma non per il consumatore, che ha diritto a un periodo di riflessione di almeno una settimana (da quando riceve l’offerta) e può accettarla in qualsiasi momento. La bozza non impegna in alcun modo le parti alla conclusione del contratto.

Il PIES serve come strumento comparativo per conoscere il mercato dei mutui, fare analogie e differenze tra proposte diverse e individuare l’offerta più in linea con le proprie esigenze. Non a caso il prospetto è dato subito (e gratis) al consumatore dopo che ha fornito all’intermediario tutti i suoi dati su necessità e situazione finanziaria. In questo modo, confrontando le informazioni essenziali tra i moduli PIES di diverse banche, è possibile comprendere quale mutuo è più vantaggioso (o meno) in quel determinato momento.

Il prospetto informativo, su supporto cartaceo o altro supporto durevole, deve essere consegnato obbligatoriamente prima della firma di un contratto di credito o di un’offerta a cui il cliente finirà per essere vincolato. Il documento, infatti, deve riportare sempre la data di avvenuta consegna. Se al momento della firma il contratto è diverso da quanto illustrato nel PIES, quello che non è indicato nel prospetto non è ritenuto valido (anche se inserito nel contratto) e la banca non ha alcun diritto di pretenderlo.

Il PIES, per quanto vincolante sia per il consumatore che per la banca anche a distanza di anni dalla sua emissione, non ha una scadenza fissa: ogni istituto di credito sceglie la durata massima che preferisce, purché la indichi chiaramente nel fascicolo. Sta alla banca, quindi, specificare nel documento quanto tempo vale il PIES. Nel suo modello ufficiale previsto in conformità con il provvedimento del 30 settembre 2016, Bankitalia specifica che le informazioni fornite dall’istituto sono valide fino alla data di scadenza indicata dal finanziatore, ad eccezione di quelle relative al tasso di interesse e agli altri costi che possono variare in linea con le condizioni di mercato.

 

Come leggere il PIES del mutuo

Il prospetto, unico per tutte le banche europee con l’introduzione della Direttiva 2014/17/UE (MCD, Mortgage Credit Directive) recepita con il Decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, è diviso in 15 punti, ciascuno dei quali è dedicato ad un argomento preciso. Nel documento vengono riepilogati i dettagli tecnici e le caratteristiche del finanziamento, nello specifico:

 

  • il finanziatore, ovvero il soggetto erogante: il nome della banca o della finanziaria che concede il mutuo;
  • l’intermediario del credito, ossia il nome dell’eventuale mediatore;
  • le caratteristiche principali del mutuo, come il tipo di mutuo e di tasso (fisso, variabile, misto), l’importo totale, le rate, la durata, le eventuali agevolazioni proposte dall’istituto;
  • il tasso di interesse (annuo, sia nominale che effettivo) e gli altri costi (pratiche, perizie, spese di incasso delle rate e così via): il TAEG (tasso annuo effettivo globale) rappresenta il costo totale del contratto di credito espresso in percentuale annua;
  • la frequenza e il numero delle rate;
  • l’importo di ciascuna rata e i meccanismi che possono provocare la variazione del tasso;
  • il piano di ammortamento, con gli importi della rata divisi per quota di capitale e quota di interessi;
  • gli obblighi supplementari, con l’indicazione dei vincoli da rispettare per mantenere le condizioni dell’offerta;
  • l’estinzione anticipata, parziale o totale, con indicazione degli eventuali costi;
  • le opzioni flessibili, cioè la possibilità di sospendere temporaneamente i pagamenti o di modificare la durata del mutuo;
  • gli altri diritti del consumatore, come il cosiddetto periodo di riflessione di almeno sette giorni: il tempo concesso per riflettere attentamente prima di sottoscrivere il contratto;
  • i reclami, con le specifiche di come contattare l’ufficio della banca che si occupa di raccogliere l’insoddisfazione dei clienti e a chi rivolgersi;
  • l’inosservanza degli obblighi previsti con l’indicazione delle conseguenze previste per il debitore, nel caso in cui il cliente si trovasse in difficoltà nel rispetto dei termini del contratto;
  • le informazioni supplementari, in particolare il diritto ad avere in anticipo una copia del contratto;
  • le autorità di vigilanza: la Banca d’Italia e l’OAM, l’Organismo per la gestione degli elenchi degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi.

 

Il consumatore deve prestare particolare attenzione ad alcuni punti del foglio, come il 4 con il tasso d’interesse e gli altri costi e l’8 con gli obblighi supplementari: è qui che a volte si annidano costi nascosti o occulti e clausole contrattuali che magari non ci si aspetta. Conoscere le spese di apertura (una tantum e periodiche), i costi di gestione e gli obblighi contrattuali (in particolare la polizza incendio e scoppio, obbligatoria per tutti i mutui in Italia) è fondamentale perché spesso incidono più della rata sulla convenienza del mutuo. Da questo punto di vista, è consigliabile far leggere il PIES al legale di fiducia, al notaio o a una delle tante associazioni dei consumatori, in modo da poter vagliare attentamente le clausole economiche e normative e richiedere per tempo eventuali modifiche e correzioni.

AUTORE

Alessandro Zoppo

Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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