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Mercato immobiliare: arriva la crisi, quali prospettive

Un panorama della città di Milano vista dall'altro. Sullo sonfo i grattacieli di Piazza Gae Aulenti e Piazza Regione Lombardia

Il mercato immobiliare italiano evidenzia chiari segni di cedimento. Per il terzo trimestre consecutivo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha mostrato un segno meno. Le compravendite nel secondo trimestre dell’anno sono scese del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta della discesa più marcata dopo il -8,3% dei primi tre mesi del 2023 e il -2,1% dell’ultimo trimestre 2022. Gli immobili nuovi, più costosi, hanno registrato una riduzione più marcata, del 40,9%, rispetto all’usato (-12,9%). Contemporaneamente si sono allungati i tempi di vendita da 5,5 a 5,8 mesi.

Sul banco degli imputati per la contrazione del mercato immobiliare sono soprattutto i tassi di interesse sui mutui quasi raddoppiati nel giro di un anno e arrivati in media al 4,31% nel secondo trimestre del 2023. Un dato che probabilmente verrà superato e che ha provocato un crollo delle richieste: -33%.

Il grafico evidenzia la svolta al ribasso delle nuove transazioni normalizzate nel mercato immobiliare nel corso degli ultimi trimestri
Andamento Nuove Transazioni Normalizzate – Fonte: Agenzia delle Entrate

 

Mercato immobiliare: crisi ciclica inevitabile

“Le turbolenze che stanno investendo il mercato immobiliare destano molta preoccupazione – commenta Tiziano Benvenuti, amministratore unico di MMO s.p.a., scuola di formazione per agenti immobiliari -. Il mercato immobiliare italiano si trova innegabilmente a vivere una situazione profondamente avversa”. Se da un lato la salita dei tassi di interesse rende difficile accedere a un mutuo, dall’altro chi già lo sta pagando a tasso variabile si trova in difficoltà e ha visto le rate crescere nel corso dell’ultimo anno e mezzo.

“La sostenibilità finanziaria dell’acquisto di una casa è collassata con l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, triplicati in molti paesi rispetto al 2021” spiegano gli analisti di UBS GWM nel loro ultimo Global Real Estate Bubble Index. A loro giudizio ci sarebbe spazio per ulteriori discese. Ci sono alcune città, tuttavia, in cui il mercato immobiliare è destinato a rimanere più solido per la scarsità di disponibilità rispetto alla domanda.

Per Benvenuti si tratta di una crisi ciclica: “Ogni 10 – 15 anni il settore immobiliare è destinato a sperimentare una crisi. Tenendo conto di questa inevitabile ciclicità durante la crisi del COVID-19 le banche di tutto il mondo hanno svolto un ruolo fondamentale emettendo ingenti quantità di denaro per sostenere la popolazione. Inizialmente questa iniezione di liquidità ha portato un certo sollievo ma ora sta tornando indietro come un boomerang”.

A rischiare di più, in un contesto di tassi elevati, sono coloro che accendono mutui al 100%. “Negli ultimi 12 mesi, i mutui a tasso fisso sono aumentati del 30%, alcuni addirittura del 40%, l’inflazione è alle stelle ed il potere di acquisto ai minimi storici. Per queste persone i prossimi anni saranno altamente sfidanti. Il mercato immobiliare subirà un forte assestamento verso il basso causando ulteriori difficoltà”.

Pertanto, se si vuole vendere casa, il consiglio dell’amministratore unico di MMO è di affrettarsi perché il mercato è destinato a scendere. In molti, tuttavia, quando vendono una casa ne acquistano un’altra dopo alcuni mesi. In questo caso lo scenario del mercato immobiliare potrebbe avvantaggiarli in quanto vendendo ora e riacquistando tra qualche mese potrebbero realizzare una differenza di prezzo positiva.

 

A Milano valutazioni eque in vista delle Olimpiadi invernali

I prezzi delle case a Milano si sono contratti dell1’% nel corso dello scorso anno e del 2,4% negli ultimi dieci anni in termini reali, ossia al netto degli effetti dell’inflazione. A rilevarlo è lo studio di UBS GWM Global Real Estate Bubble Index 2023, secondo cui le abitazioni in città sono equamente prezzate e potrebbero tenere il mercato meglio di quanto accadrà in altre grandi città europee.

“Il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne un negli ultimi 2-3 anni. Questo vale anche per Milano, dove nell’ultimo anno i prezzi sono comunque saliti meno dell’inflazione; infatti, i prezzi reali sono scesi del 2%, in linea con la crescita degli affitti e dei redditi locali. Ma le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi Olimpici Invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni” ha commentato Matteo Ramenghi, chief investment officer di UBS GWM Italia.

 

 

 

AUTORE

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Alessandro Piu

Giornalista, scrive di economia, finanza e risparmio dal 2004. Laureato in economia, ha lavorato dapprima per il sito Spystocks.com, poi per i portali del gruppo Brown Editore (finanza.com; finanzaonline.com; borse.it e wallstreetitalia.com). È stato caporedattore del mensile Wall Street Italia. Da giugno 2022 è entrato a far parte della redazione di Borsa&Finanza.

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