Il mercato immobiliare residenziale in Italia ha evidenziato chiari segni di ripresa nel corso del 2024. A rivelarlo sono i dati dell’ultimo Rapporto immobiliare 2025 – Il settore residenziale, realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi, l’Associazione bancaria italiana. Il report ha approfondito il consuntivo dell’anno trascorso fornendo un’istantanea incoraggiante per il real estate: gli scambi sono tornati a crescere nel settore con 719.578 transazioni (+1,3% rispetto al 2023, pari a un incremento di 9mila unità) per un valore stimato di circa 114 miliardi di euro, oltre 2,5 miliardi in più sul 2023 (+2,3%). I prezzi sono saliti molto meno dell’inflazione.
Nel 2024 le abitazioni sono passate di proprietà a un prezzo medio di 158.600 euro, anche se con notevoli differenze fra Nord e Sud: la media è di 186.000 euro in Settentrione e di 114.000 euro in Meridione. La superficie media è stata di 106 metri quadrati. In media nazionale l’intensità del mercato immobiliare (il cosiddetto indice Imi) misurata come quota di stock abitativo compravenduto, è stata pari al 2,07%, in leggera crescita rispetto al 2,05% del 2023. Il mercato residenziale ha quindi guadagnato una stabilità di 0,02 punti percentuali. La ripresa risulta accentuata senza distinzioni territoriali, sia per i capoluoghi che per i comuni minori. La crescita dei volumi di compravendita è omogenea anche nelle “taglie” dimensionali del mercato, con i soli mercati di taglia XXL (quelli con una quota di fatturato comunale superiore al 5% rispetto al totale nazionale) che perdono lo 0,3% nel confronto con il 2023.
In questo articolo:
- Il mercato immobiliare in Italia torna a crescere nel 2024
- I mutui e l’indice di accessibilità
- I profili di acquirenti e venditori
Il mercato immobiliare in Italia torna a crescere nel 2024
La contrazione del 2023 (-7%) e il calo drastico del 2020 (-7,7%) sono ormai alle spalle: nel 2024 gli scambi nel settore residenziale in Italia hanno fatto segnare una ripresa della tendenza positiva in atto dal 2014. Le 719.578 transazioni sono distribuite su tutto il territorio nazionale, con una crescita dei volumi più accentuata al Sud (126.428 transazioni, +2,6% sul 2023) e al Centro (143.641, +1,6%), mentre nel Nord Est si assesta intorno all’1,5% con 137.618 compravendite. La Lombardia è la regione con il maggior numero di scambi nel 2024: 151.465 (il 21%) +0,5% rispetto al 2023. Il maggior tasso di crescita è quello dell’Abruzzo: 16.496 transazioni, +9,2% sul 2023. Completano il podio il Friuli-Venezia Giulia (10.241 scambi, +6,4%) e il Molise (3.301, +6%).
Tra le grandi città è Genova quella con il maggior tasso di crescita (+3% per 8.770 compravendite), seguita da Roma (+2%, 35.072 vendite: in termini assoluti la città italiana con il maggior volume di compravendite) e Torino (+1,6% per 15.118 scambi, l’indice della dinamica di mercato più elevato). Numeri negativi per Milano (-3,5%, pur rimanendo il mercato più dinamico), Napoli (-2,7%) e Firenze (-0,6%).
Sui 114 miliardi di euro di valore delle compravendite residenziali, oltre il 57% del fatturato (65,5 miliardi) coinvolge gli acquisti di case al Nord, il 23,4% (26,7 miliardi) riguarda le vendite avvenute al Centro e il 19,2% (22 miliardi) gli scambi riferiti ad abitazioni del Sud e delle Isole. Nel mercato delle locazioni a uso abitativo, le case date in affitto nel 2024 (sulla base dei contratti registrati) ammontano a 1.274.633, in lieve calo (-0,6%) rispetto a 1.282.491 del 2023.
I mutui e l’indice di accessibilità
Nel rapporto di Entrate e Abi sono state analizzate le caratteristiche principali dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto di immobili residenziali. L’Osservatorio ha inoltre aggiornato il cosiddetto indice di affordability, ovvero la stima sulle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa. Dall’approfondimento incrociato di questi due fattori emerge che 283.240 acquisti di abitazioni (4 su 10) sono stati effettuati ricorrendo a un mutuo ipotecario, oltre 12.000 in più rispetto al 2023, con un ragguardevole +4,6%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con un mutuo hanno riguardato il 41,7% degli scambi, pari al +1,6% sul 2023.
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di case è di 38,2 miliardi di euro, con una variazione del +8,1% sul 2023 per 3 miliardi in più. Il tasso medio iniziale applicato a queste erogazioni è diminuito di 0,69 punti percentuali adeguandosi al 3,6%. La durata media di un mutuo per acquistare casa è stabile a 25,3 anni, in linea con l’anno precedente e uniforme nelle diverse zone geografiche d’Italia. La rata media si attesta sui 677 euro mensili.
Quanto all’affordability, le condizioni di accesso all’acquisto di una casa sono tornate a essere favorevoli nel 2024: dopo il periodo di indebolimento registrato nel 2022 e nel 2023 a causa del rialzo dei tassi da parte della Bce, l’indice ha raggiunto il valore del 12,7%. Un dato positivo rispetto al valore medio storico del 9,6% nel decennio 2004-2024. Il trend è incoraggiante anche nel 2025: le tendenze rilevate nel primo trimestre dell’anno evidenziano un ulteriore miglioramento dell’indice, sempre dovuto alla riduzione dei tassi di interesse sui mutui.
I profili di acquirenti e venditori
Nel mercato delle compravendite di abitazioni fotografato dall’Osservatorio nel 2024, si contano 2,3 milioni di soggetti coinvolti: il 56% di venditori e il 44% di acquirenti. La quasi totalità degli acquirenti, il 96%, è una persona fisica con il 4% di persone non fisiche; tra i venditori la quota di persone non fisiche sale al 7%. La maggior parte degli acquisti sono stati effettuati da persone di età compresa tra 31 e 50 anni, che rappresentano il 48,4% del totale degli acquirenti. Viceversa, i venditori sono per il 49,5% nelle fasce tra 61 e 70 anni e over 70. È accentuata anche la differenza di percentuale nella fascia di età tra 31 e 40 anni: i compratori sono il 25,6%, i venditori appena l’8%.
I venditori si concentrano soprattutto tra i cosiddetti boomer, la generazione nata tra il 1946 e il 1965, nei due decenni successivi alla Seconda guerra mondiale: il 44,7% di chi vende casa è un baby boomer. Sul fronte degli acquirenti, invece, hanno acquistato un’abitazione nel 2024 soprattutto i nati tra il 1966 e il 1995, ovvero i Millennials della Gen Y (nati tra il 1981 e il 1995) con il 37,2% e la Generazione X (tra il 1965 e il 1980) con il 31,1%. Per quanto riguarda l’acquisto di casa con mutuo, ha coinvolto principalmente i più giovani: il 59,7% degli acquirenti fino a 30 anni e il 62,2% in un’età compresa tra i 31 e i 40. Gli acquirenti senza mutuo ipotecario, infine, sono stati in primo luogo nelle due fasce adulte: il 23,6% nei 51-60 anni e il 21,3% nei 41-50 anni.
