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CALSTRS svaluta immobili da 52 miliardi di dollari, ecco perché

CALSTRS svaluta immobili da 52 miliardi di dollari, ecco perché

Il California State Teachers’ Retirement System (CALSTRS) svaluterà il suo portafoglio di immobili da 52 miliardi di dollari. È quanto risulta da un’affermazione del Chief Investment Officer Christopher Ailman, che cita l’aumento dei tassi d’interesse da parte della Federal Reserve come principale ragione della svalutazione. “Gli immobili a uso ufficio sono probabilmente diminuiti di circa il 20% in valore, solo sulla base dell’aumento dei tassi di interesse. I nostri consulenti immobiliari hanno parlato con il Consiglio di Amministrazione il mese scorso e hanno detto che sentivano che il settore immobiliare avrebbe avuto un anno o due negativi”, ha dichiarato.

Il CALSTRS figura tra i più grandi piani pensionistici pubblici degli Stati Uniti, con un patrimonio in gestione di 306 miliardi di dollari. Negli ultimi anni ha investito una quota cospicua nel settore immobiliare per cercare di diversificare il portafoglio da azioni e obbligazioni, nonché per sfruttare rendimenti superiori offerti agli acquirenti di beni privati. Per circa dieci anni il settore ha offerto rendimenti a due cifre, secondo un aggiornamento di marzo. E oggi rappresenta il 17% del patrimonio complessivo del fondo pensione.

Tra le maggiori partecipazioni si contano un investimento di 240 milioni di dollari in West Sixth, in Texas, e una quota da 1 miliardo di dollari in un fondo immobiliare europeo di Blackstone. Nel 2022, il comparto degli immobili di CALSTRS ha registrato una perdita del 6,7% su tutto il portafoglio. Tutto sommato si può dire che ci sia stata una certa resilienza, considerato il tracollo dei mercati azionari e obbligazionari nello stesso anno.

 

CALSTRS: perché ha svalutato gli immobili

La situazione ora però è cambiata. Da quando la Fed ha iniziato a stringere sul costo del denaro oltre un anno fa, i rendimenti sul mercato sono cominciati a salire, facendo crollare le valutazioni immobiliari. L’area di business che desta maggiori preoccupazioni riguarda gli uffici, in quanto all’impatto dei tassi vi sono da considerare quelli del passaggio al lavoro ibrido e della pressione per il miglioramento dell’efficienza energetica. Secondo le previsioni della società di consulenza Capital Economics, i valori degli uffici negli Stati Uniti potrebbero crollare almeno del 30%.

Tra l’altro, rispetto ad altri asset, quelli immobiliari sono meno liquidi e quindi mostrano molta più lentezza a rivalutarsi. “Gli acquirenti non vogliono intervenire fino a quando il prezzo non viene giù. Quindi è un mercato illiquido e sarà bloccato per un po’”, ha detto Ailman. Il CIO ha mostrato molta cautela relativamente alle prospettive per il settore immobiliare, sottolineando che l’economia americana potrebbe andare incontro a “una grave recessione” che danneggi gli immobili. Tuttavia, ha anche precisato che CALSTRS è un investitore di lungo termine e non venderà le attività immobiliari in perdita. “Se hai contratti di locazione a lungo termine e un solido finanziamento del debito, lo terrai. Il tuo portafoglio di uffici ha fluttuato in valore prima. Continuerai a ricevere entrate”, ha detto.

 

Crisi immobiliare? Le banche tremano

Se dovesse manifestarsi una crisi immobiliare, o quantomeno un forte calo del prezzo degli immobili, molte banche statunitensi di piccole dimensioni però comincerebbero a tremare. Anche se l’ammontare dei prestiti per gli immobili è inferiore rispetto a quelli durante la grande crisi del 2008, l’esposizione è particolarmente elevata e le perdite potrebbero essere sostanziali. Ancor più che in corso vi è un deflusso dei depositi che obbligherebbe gli istituti finanziari a cedere molte attività in perdita. Kiran Raichura, vice capo economista di Capital Economics, ha scritto in una nota che “ci sono ancora ragioni per cui il settore immobiliare potrebbe essere una preoccupazione, in particolare attraverso le esposizioni bancarie regionali”.

AUTORE

Johnny Zotti

Johnny Zotti

Laureato in economia, con specializzazione in finanza. Appassionato di mercati finanziari, svolge la professione di trader dal 2009 investendo su tutti gli strumenti finanziari. Scrive quotidianamente articoli di economia, politica e finanza.

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